tvt体育官方网站部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁合同，但是一旦产生纠纷，就很 难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双方的利益了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。 53.房屋租赁合同必须要备案吗？ 对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在 30 日内带着相关材料到房屋所在地的房产 管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生 出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了， 凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务 站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到北京市国土资源和房屋 管理局备案了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。 54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？ 双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。 房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有 效的，双方必须按照合同的规定履行。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。 55.承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？ 承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除 承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的损失。 经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。 参考法条：《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条。 56.承租人可以随便改变房屋的用途吗？ 承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话，也应当事先征得出租人的书面同意。 如果法律对该出租房屋有特别要求的话，还要征得主管机关的批准。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。 57.在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？ 及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、 维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。 对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。 如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租 人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。 参考法条：《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十 一条、第二十三条。 58.在什么情况下，出租人可以不负责任？

　　96.承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？ 应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务，即使承租人绕过 中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。 参考法条：《合同法》第一百零九条。 97 前期物业管理合同能约束业主吗？ 尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物 业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以 业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。 98 开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？ 早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选 聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批 准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。 99 怎样成为业主？ 业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同 记载的购房人也被视为业主。 100 产权证没办，是否应交物业费？ 虽然您在买房的时候还没有获得产权证书，并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住，对该房屋有 相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。 101 业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？ 业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开； 临时会议可以由 20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主 大会会议应当于会议召开的 15 日以前通知全体业主，并同时告知居委会。 业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工 作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共 用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则 规定的其他有关物业管理的职责。 参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条 102 业主大会是怎样成立的？ 业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言，在满足成立业主 大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、 区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开 事宜。 103 没参加业主大会，会议决定对我有效吗？ 有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持 1/2 以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主所持

　　161. 婚姻登记机关应如何处理可撤销婚姻？ 婚姻登记机关对可撤销婚姻的处理程序非常简单：只要经审查认为受胁迫结婚的情况属实，并且不涉及子女抚养、财产分配 和债务问题的，就可以立即撤销婚姻，宣告结婚证作废。 如果涉及财产分割或者子女抚养等问题，当事人只能找法院解决。 参考法条：《婚姻登记条例》第九条。 162. 什么样的婚姻无效？后果如何？ 违反法定结婚条件而缔结的婚姻是无效的，包括以下几种情况： (1)重婚的：有配偶者同他人结婚； (2)有禁止结婚的亲属关系：即前面提到的几种近亲属关系； (3)婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病并且婚后尚未治愈的：如前所述，由于我国法律目前没有明文规定具体的疾病名称， 所以此项规定意义不大； (4)男女双方或一方未到法定婚龄的。 无效婚姻被解除后，后果与可撤销婚姻完全相同，都视为未存在婚姻关系。 但无效婚姻和可撤销婚姻的区别在于： (1)前者可以在婚后任何时间内提出，而后者只能在婚后 1 年之内提出； (2)前者可以由当事人以外的其他人提出，而后者只能由受胁迫的一方当事人提出。 参考法条：《婚姻法》第十条至十二条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 163. 哪些人可以申请宣告婚姻无效？ 无效婚姻往往涉及社会公共利益，因此不仅包括当事人，其他人也可以向法院申请宣告婚姻无效，包括： (1)以重婚为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属及基层组织； (2)以未到法定婚龄为由申请宣告婚姻无效的，为未达法定婚龄者的近亲属； (3)以有禁止结婚的亲属关系为由申请宣告婚姻无效的，为当事人的近亲属； (4)以婚前患有医学上认为不应当结婚的疾病，婚后尚未治愈为由申请宣告婚姻无效的，为与患病者共同生活的近亲属。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第七条。 164. 法院应怎样审理婚姻无效案件？其财产和子女问题如何处理？ 与普通民事案件相比，法院对申请宣告婚姻无效案件的处理有许多特殊的规定，表现在：(1)如果申请的时候，法定婚姻无效 的条件已经消失，例如未到婚龄就登记结婚的男女此时已过法定婚龄，则法院不会受理申请。(2)原告不能申请撤诉。(3)对 婚姻效力的判决不适用调解，而且作出的判决不能上诉。法院对无效婚姻导致的财产和子女问题的处理，与可撤销婚姻的处 理完全相同。 当法院在审理由于重婚导致的无效婚姻案件时，为了保障合法婚姻当事人一方的利益，准许其以自己独立的身份参加到诉讼 之中。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第八条、第九条、第十六条，(二)第二条。 165 夫妻之间有相互扶养的义务吗？ 在家庭生活中，夫妻双方不仅对老人有赡养的义务，对子女有抚养的义务，就是两人之间也要有相互扶养的义务。当一方重

　　参考法条：《继承法》第七条、第十条。 187. 孙子女、外孙子女可以继承祖父母、外祖父母的遗产吗？ 在通常情况下，孙子女、外孙子女是祖父母、外祖父母遗产的第二顺序继承人，也就是说，在祖父母、外祖父母的子女都还 存在的情况下，孙子女、外孙子女是没有资格继承他们的遗产的。 但如果祖父母、外祖父母的子女先于自己死亡的，则该份遗产可以由该子女的晚辈直系血亲，即祖父母、外祖父母的孙子女、 外孙子女来继承。这在法律上被称作代位继承，意思是他们可以代替自己的父母来继承祖父母、外祖父母的遗产。此外，被 继承人的孙子女、外孙子女、曾孙子女、外曾孙子女都可以代位继承，代位继承人不受辈数的限制。 但是必须要注意，代位继承只能存在于法定继承的情况下，如果被继承人立有遗嘱或者遗赠扶养协议，代位继承完全不适用。 参考法条：《继承法》第十一条。《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》25. 188. 与老人共同生活的子女就能多拿遗产吗？ 虽然从原则上来说，子女在分配父母遗产的时候应当均等，但这并不是绝对的。 对被继承人尽了主要赡养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。 同样道理，有赡养能力和有赡养条件的继承人，不尽赡养义务的，分配遗产时，应当不分或者少分。 注意：前一个是“可以”，意味着不是必须的；后一个则是“应当”，是强制性的惩罚措施。 参考法条：《继承法》第十三条。 189. 养子女和继子女的继承权有什么特殊性？ 对于养子女而言，收养关系一经成立，养父母和养子女之间的关系完全适用亲生父母和子女之间的权利和义务关系，因此， 养子女的继承权没有什么特殊性，而且他们不能继承生父母的遗产。 对于继子女而言，其继承继父母遗产的前提，是继父母对其已经形成了抚养教育关系，而且，继子女继承了继父母的遗产， 并不影响他们继承亲生父母的遗产。这是继子女与养子女继承权最大的不同之处。 参考法条：《继承法》第十条。《最高人民法院关于贯彻执行〈继承法〉若干问题的意见》21.22. 190. 遗嘱继承有哪几种形式？生效条件是什么？ 遗嘱的形式有五种，分别是： (一)公证遗嘱。即经过公证机关证明过的遗嘱。 (二)自书遗嘱。遗嘱人自己书写的遗嘱，最为常见。 (三)代书遗嘱。遗嘱人口述内容，他人代为书写的遗嘱。 (四)录音遗嘱。遗嘱人口述内容，他人录音做成的遗嘱。 (五)口头遗嘱。遗嘱人在危急时刻，口头表达内容的遗嘱。 在这五种遗嘱形式中，以公证遗嘱效力最高。 并非只要是遗嘱人作出的任何遗嘱都是合法有效的。遗嘱要想生效，必须同时具备以下条件： (一)遗嘱人立遗嘱时神志清醒，不存在被强迫或者欺骗的情形。 (二)如果继承人之中有人缺乏劳动能力、生活极度困难，遗嘱中必须要给这样的继承人保留一定的遗产份额。 (三)病危时的口头遗嘱必须要有两个以上的人做见证，而且这两个人本身不能是继承人或与继承人有利害关系。 如果遗嘱人先后立了多份遗嘱，以最后所立的为准，但任何遗嘱都不能和已经公证过的遗嘱相抵触。比如说，一个人生前立

　　64.转租期限可以比原租期长吗？ 转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原 租期长。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。 65.承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？ 如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违 约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有 规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。 66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？ 租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原 租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合 理期限前通知承租人。 参考法条：《合同法》第二百三十六条。 67.承租人在什么情况下可以解除合同？ 在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同： （1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。 （2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。 （3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。 （4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。 参考法条：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。 68.什么叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？ 城镇廉租住房，是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。现在大 多数城市已经有了廉租住房。 申请廉租住房以家庭为单位。申请廉租住房的家庭，应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资 格，提出书面申请，tvt体育官方网站然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核，公告登记后，才能轮候配租。收到房租补贴（或 分配廉租住房）后，每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租 廉租住房，具体标准由地方政府确定，北京市城近郊八区的标准是： （1)连续享受北京市城市最低生活保障待遇 1 年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对 象身份证明的家庭。 （2)家庭人均住房使用面积 7 5 平方米以下。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。北京市国土资源和 房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第一条。 69.廉租住房的租金如何确定？ 城镇廉租住房制度主要有 3 种形式，即租金减免、租金补贴和实物配租，其中以租金补贴为主。以北京为例，配租标准按人

　　参考法条：《民事诉讼法》第二百六十七条、二百六十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题 的意见》第三百一十八条、第三白衣十九条 248 什么是简易程序？ 简易程序是专供基层人民法院和它的派出法庭审理简单的民事案件时所适用的审判程序。简易程序是与普通程序并存的独立 的第一审程序，只是在程序上较普通程序简易。 简易程序的简易性主要表现为以下几个方面：（一）起诉和答辩的方式简便，可以口头起诉和口头答辩。（二）受理程序简便。 在简易程序中，当事人双方可以同时到基层人民法院或它的派出法庭，请求解决纠纷。对于符合起诉条件，且被告同意口头 答辩的，基层人民法院或其派出法庭可以当即开庭审理。（三）传唤方式简便。原告起诉后，人民法院可以采取捎口信、电话、 传真、电子邮件等简便方式随时传唤双方当事人、证人。（四）审判组织采取独任制。由一名法官独任审理，并独自作出判决。 （五）庭审程序简便。开庭时，当事人对案件事实无争议的，审判人员可以在听取当事人就适用法律方面的辩论意见后径行 判决、裁定。简易程序应当一次开庭审结，但人民法院认为确有必要再次开庭的除外。（六）裁判文书的制作可以视情况作适 当简化。（七）审理期限较短。应该在立案次日起三个月内审结等。 参考法条：《民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十五条、第一百四十六条、 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第四条、第五条、第六条、第二十三条、第三十二条 249 判决还没生效时能强制对方履行义务吗？ 可以。案件的审判需要相当一段时间，如果必须等到判决生效才强制对方履行义务，可能会使某些当事人的生活或生产经营 造成无法克服的严重影响，因此，确立了在判决生效之前强制对方履行义务的制度，即“先予执行”。 法院裁定“先予执行”的案件主要有：追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的；追索劳动报酬的；情况紧急的， 比如需要立即停止侵害、排除妨碍的，需要立即制止某项行为的，需要立即返还用于购置生产原料、生产工具货款的，追索 恢复生产经营急需的保险理赔费用的等等。 参考法条：《民事诉讼法》第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》 第第一百零六条、第一百零七条 250 哪些行政纠纷可以申请复议？ 行政纠纷可以通过申请复议的方式得以解决，但只限于因具体行政行为（包括作为和不作为）产生的纠纷，具体包括以下诸 项： （1）对行政机关作出的警告、罚款、没收违法所得、没收非法财物、责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执 照、行政拘留等行政处罚决定不服的。 （2）对行政机关作出的限制人身自由或者查封、扣押、冻结财产等行政强制措施决定不服的。 （3）对行政机关作出的有关许可证、执照、资质证、资格证等证书变更、中止、撤销的决定不服的。 （4）对行政机关作出的关于确认土地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权 的决定不服的。 （5）认为行政机关侵犯合法的经营自主权的。 （6）认为行政机关变更或者废止农业承包合同，侵犯其合法权益的。 （7）认为行政机关违法集资、征收财物、摊派费用或者违法要求履行其他义务的。

　　院经查属实，应当再审；当事人对于不予受理或驳回起诉的裁定也可以申请再审。但对于已经发生法律效力的解除婚姻关系 的判决是不能提起再审的。还有，按照督促程序、公示催告程序和企业法人破产还债程序审理的案件及依再审程序审理后维 持原判的案件也是不能申请再审的。 参考法条：《民事诉讼法》第一百八十条、第一百八十一条 《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》第二百零七条 237 再审程序应在何时提起？ 法院依据审判监督权提起的再审和检察院依据检察监督权提起的抗诉是不受时间限制的。也就是说，只要法院发现生效的裁 判确实存在错误，或者检察院认为原生效判决或裁定存在法定的抗诉事实和抗诉理由，法院和检察院就能随时提起再审程序。 与之不同的是，当事人申请再审是有特定的时间限制的，当事人应当在判决或裁定发生法律效力后 2 年之内提出再审请求。 参考法条：《民事诉讼法》第一百八十二条 238 哪些法律文书可以申请强制执行？ 可以申请执行的法律文书主要有三类：第一类是由法院制作的具有执行内容的法律文书，包括民事判决、裁定、调解书和刑 事判决、裁定中的财产部分；第二类是其他机关制作的由法院执行的法律文书，包括公证机关制作的具有强制执行力的债权 文书、仲裁机关制作的由法院执行的仲裁裁决书；第三类是法院制作的承认并执行外国法院的判决、裁定或者外国仲裁机构 的裁决的仲裁裁决书。 参考法条：《民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十六条 239 执行申请应向哪个法院提出？ 如果是上面所说的第一类文书，即由法院制作的具有执行内容的法律文书，应当向该案的第一审法院申请执行。如果是执行 生效的支付令，则应向制作支付令的法院申请执行；如果是法律规定的其他法律文书，如仲裁裁决书，经公证的债权文书， 则应由被执行人住所地或被执行的财产所在地的法院来执行。两个以上法院都有管辖权的，当事人可以向其中一个法院申请 执行；当事人向两个以上法院申请的，由最先立案的人民法院管辖。 参考法条：《民事诉讼法》第二百零七条、第二百一十六条 240 申请执行有期限限制吗？ 有限制。如果双方当事人或者一方当事人是公民的，申请执行的期限为 1 年，如果双方都是法人或是其他组织，则期限为 6 个月。这一期限从法律文书中规定的履行期间的最后一天起算，如果法律文书规定的是分期履行，那么就从规定的每次履行 期间的最后一天起算。 参考法条：《民事诉讼法》第二百一十九条 241 被执行人能通过提供担保要求暂缓执行吗？ 如果被执行人确实有困难暂时没有偿付能力，他可以向法院提供担保，此时如申请执行人同意，法院可决定暂缓执行。执行 担保可以由被执行人提供财产担保，此时应向法院提交保证书，也可以由具有代为履行和承担赔偿责任能力的第三人提供担 保，此时应提交担保书。暂缓执行的期限应与担保期限一致，但最长期限不得超过 1 年。如暂缓期间届满后被执行人仍不履 行义务的，法院可直接执行担保财产或执行担保人的财产。 参考法条：《民事诉讼法》第二百一十二条 242 当事人在执行中可以和解吗？

　　31. 什么是两书？ 两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 32. 收房时还查看哪些文件？ 《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。 33. 室内环境检测报告一般由开发商提供吗？ 2002 年 7 月 1 日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002 年 7 月 1 日以前开工的项目，如果在合同中约定 了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。 34. 开发商什么时候算交房？ 当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提 供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房 屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产 生的延期交房的责任由开发商来承担。 35. 何种质量问题可以退房？ 经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房， 同时可以要求开发商承担违约责任。 36. 房屋损毁、灭失谁来赔？ 在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签 了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。 37. “不交费就不给钥匙”合法吗？ 有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手 续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果 购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保 修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。 ③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交 纳。 38. 办理了入住手续，房子就是你的了吗？ 不是。只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。 39. “乡产权房”能买吗？ 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地 产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明， 不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。 40. 一般什么时间办房产证？ 购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起 90 日内办理房产证。 如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起 90 日内办理房产证。

　　投票权的 1/2 以上通过；特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的 2/3 以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具 有约束力。 参考法条：《物业管理条例》第十二条 104 如何选聘物业管理公司？ 应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权 2/3 以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业 主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面： (1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。 (2)选择管理规模较大的物业管理公司。 (3)选择经营意识强的物业管理公司。 105 居委会能选聘物业管理公司吗？ 尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。 居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展 工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就 物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。 106 业主委员会的职责是什么？ 业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的 实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监 督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。 107 同一小区是否可以成立不同的业主委员会？ 不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选 举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在 行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式 加入到业主委员会中。 108 业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？ 不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。因 此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。 109 欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？ 有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是 按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业 主与物业管理公 司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是 业主，有资格参加选举。 具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业 管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是

　　凡符合上述条件的，夫妻对财产的约定就是合法的。 参考法条：《婚姻法》第十九条。 169. 财产约定对第三方有约束力吗？ 如果该财产约定损害了第三方的利益，该约定本身即属于无效合同，自然对第三方没有任何法律效力。 如果该约定并没有损害第三方利益，是否对第三方产生法律效力要看其是否已经知道夫妻之间对财产的约定。如果第三方已 经知道该约定，就要受该约定的约束；如果不知道，则不受该约定约束。 参考法条：《婚姻法》第十九条。 170. 在职孕妇有什么特殊待遇？产假有多少天？ 法律上对怀孕妇女在劳动保护上的规定比较详细，主要有： (一)用人单位不得在女职工怀孕期间降低其基本工资，或者解除劳动合同。 (二)女职工在怀孕期间，所在单位不得安排其从事国家规定的第三级体力劳动强度的劳动和孕期禁忌从事的劳动，不得在正 常劳动日以外延长劳动时间；对不能胜任原劳动的，应当根据医务部门的证明，予以减轻劳动量或者安排其他劳动。 (三)怀孕 7 个月以上(含 7 个月)的女职工，一般不得安排其从事夜班劳动；在劳动时间内应当安排一定的休息时间。 (四)怀孕的女职工，在劳动时间内进行产前检查，应当算作劳动时间。 法律规定，女职工产假为 90 天，其中产前休假 15 天。难产的，增加产假 15 天。多胞胎生育的，每多生育一个婴儿，增加产 假 15 天。 如果单位对此还有具体内部规章的，tvt体育官方网站按照规章执行，但是不能少于法律规定的天数。 参考法条：《女职工劳动保护规定》第四条、第七条、第八条。 171. 法律允许用 B 超来检验胎儿性别吗？ 法律规定，除非医学上确有需要，例如，医学研究和治疗需要，禁止任何人利用 B 超等超生设备和其他方法检验胎儿性别。 从事母婴保健的人员，如果被有关部门发现非法进行胎儿性别鉴定的，将被给予行政处分，情节严重的还会被取消执业资格。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第三十七条。 172. 一对夫妇只能生一个孩子吗？哪些情况下允许生第二胎？ 中国是个人口超级大国，过多的人口造成了很大的社会负担，因此国家制定了计划生育政策来控制总人口。但计划生育并不 等于一对夫妇只能生一个孩子，现实中有许多特殊情况。比如，再婚夫妇中，其中一方没有小孩等特殊情况，国家均有具体 的政策。因此，计划生育政策并非十分死板。 关于再生育政策，各地规定不尽相同，北京地区的规定比较有代表性，基本上涵盖了各种情况： (一)只有一个子女，但该子女是非遗传性残疾，将来不能成长为正常劳动力； (二)夫妻双方都是独生子女的； (三)婚后 5 年以上不育，经指定医疗机构诊断证明为不孕症，依法收养一个子女后又怀孕的； (四)再婚双方有一方原来没有子女的； (五)从边疆调入本市工作的少数民族职工，调入前经当地县级以上计划生育行政部门批准允许生育第二个子女的； (六)兄弟二人或者二人以上均系农村居民，只有一对夫妻有生育能力，又只生育一个子女，其他兄弟不收养他人子女的； (七)男性农村居民到有女无儿家结婚落户并书面表示自愿赡养老人的(女方家姐妹数人只照顾一人)；

　　为了尽可能地避开生育高峰，控制我国日益膨胀的总人口数，国家提倡晚婚晚育。但关于晚婚的具体年龄，各个地方的规定 不太一致。如果是北京市的居民，男的年满 25 周岁，女的年满 23 周岁以后才结婚的，就属于晚婚。 但是要注意，“晚婚”仅指第一次结婚，如果结婚的一方或双方是再婚的，不属于晚婚的范围。 如果是在国家机关、国有企业、事业单位工作的，除了享受规定的最多 3 天的婚假外，晚婚会额外得到 7 天假期的奖励。 如果晚婚者在城镇里居住但是没有工作的，或者是私营企业的老板，一般由居委会或者镇政府给予相应的晚婚奖励。 如果晚婚者是私营企业的雇员，老板也应当给他们婚假，假期时间和在国有企业一样。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十六条、第二十条。 158. 不办喜事就不算正式结婚吗？ 受传统婚俗影响，在我国许多地方，特别是广大农村地区，人们普遍认为，必须要经过“办事”(结婚典礼)，也就是亲戚朋 友聚在一起吃顿饭，热闹一下，两人才算正式结婚。 法律规定，夫妻关系的确立从取得结婚证时算起，男女双方依法办理结婚登记取得结婚证，即确立了夫妻关系，而是否办理 结婚典礼，对夫妻关系的存在没有任何影响。 如果“办事”后直接进行同居生活，而不办理婚姻登记手续的，等同于未婚同居关系，不属于合法婚姻，双方应当尽快去办 理结婚登记手续。 参考法条：《婚姻法》第八条。 159. 婚姻可以被撤销吗？ 婚姻最重要的原则就是意志自由。一方以任何理由威胁对方结婚，被威胁一方被迫同意结婚的情况显然违背了婚姻自由的宗 旨，可以由当事人申请撤销该婚姻。 需要注意的是，婚姻是否可以被撤销，主动权完全掌握在当事人手中。如果一方在婚后完全愿意接受这段“被胁迫而成的婚 姻”，那么，任何人也不能强迫他们去撤销婚姻，这和后面将要提到的“无效婚姻”有本质的不同。 只有存在胁迫，婚姻才可以被撤销。在其他任何情况下，婚姻都不可以被撤销。 这里的“胁迫”，是指行为人以给另一方当事人或者其近亲属的生命、身体健康、名誉、财产等方面造成损害为要挟，迫使另 一方当事人违背真实意愿结婚的情况。 参考法条：《婚姻法》第十一条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。 160. 如何申请撤销婚姻？ 因胁迫结婚的，受胁迫的一方可以到婚姻登记机关或者人民法院申请撤销婚姻。 到婚姻登记机关办理该手续时，当事人必须携带下列材料：(1)本人的身份证、结婚证。(2)要求撤销婚姻的书面申请。(3) 公安机关出具的当事人被拐卖、解救证明，或者人民法院作出的能够证明当事人被胁迫的判决书。 另外必须要特别注意的是：撤销婚姻的申请，必须要在婚后 1 年之内，由被胁迫一方主动提出。之所以要规定这样一个时间 限制，是为了尽量维持婚姻关系的稳定性。 如果婚姻登记已经过了 1 年，受胁迫一方只能提起普通的离婚诉讼。也就是说，可撤销婚姻缔结时间只要超过 1 年，在法律 上就会被视为完全合法的婚姻。 参考法条：《婚姻法》第十一条。《婚姻登记条例》第九条。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第十条。《婚姻登记工作暂行规范》第四十一条。

　　参考法条：行政复议法第 11 条 254 对复议决定不服还可以提起行政诉讼吗？ 对于大部分具体行政行为的复议决定，相对人如不服，还可以再向法院提起行政诉讼。 但法律也规定某些特殊类型的案件，复议决定是最终裁决，相对人不得起诉。如省、自治区、直辖市人民政府作出的确认土 地、矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、海域等自然资源的所有权或者使用权的行政复议决定就属于最终裁决。 参考法条：行政复议法第 30 条 255 哪些纠纷可以提起行政诉讼？ 对下列具体行政行为不服，可以提起行政诉讼。既可以先申请复议，对复议决定不服再提起行政诉讼，也可以直接起诉，法 律、法规另有规定的除外。 （1）对拘留、罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚不服的。 （2）对限制人身自由或者对财产的查封、扣押、冻结等行政强制措施不服的。 （3）认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权的。 （4）认为符合法定条件申请行政机关颁发许可证和执照，行政机关拒绝颁发或者不予答复的。 （5）申请行政机关履行保护人身权、财产权的法定职责，行政机关拒绝履行或者不予答复的。 （6）认为行政机关没有依法发给抚恤金的。 （7）认为行政机关违法要求履行义务的。 （8）认为行政机关侵犯其他人身权、财产权的。 （9）法律、法规规定可以提起诉讼的其他行政案件。 注意，下列行政行为，不可以提起行政诉讼： （1）国防、外交等国家行为。 （2）行政法规、规章或者行政机关制定、发布的具有普遍约束力的决定、命令。 （3）行政机关对行政机关工作人员的奖惩、任免等决定。 （4）法律规定由行政机关最终裁决的具体行政行为。 参考法条：行政诉讼法第 11、12 条 256 行政诉讼应在什么期限内提起？ 行政诉讼必须在法定期限内提起。 对于先申请复议而对复议决定不服的，应在收到复议决定书之日起 15 日内向法院起诉；复议机关逾期不决定的，应在复议期 （2 个月）满之日起 15 日内向法院起诉。 对于直接提起行政诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起 3 个月内提出。法律另有规定的除外。 因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后的 10 日内，可以申请延长期限，由人民法院决定。 参考法条：行政诉讼法第 38、39、40、58 条 257、行政诉讼中，举证责任由谁承担？ 行政诉讼中，原告只承担起诉责任，即仅提供其符合起诉条件的相应的证据材料。而被告则承担案件的主要举证责任，即需 对其作出的具体行政行为的合法性和正当性提出证据加以证明。

　　（4）对人民代表大会代表、人民代表大会常务委员会组成人员以及人民代表大会常务委员会工作人员的建议、批评、意见和 违法失职行为的申诉、控告或者检举。 （5）属于人民代表大会及其常务委员会职权范围内的其他事项。 各级人民政府信访受理范围： （1）对人民政府颁布的规章和发布的决定、命令的意见和建议。 （2）对人民政府及其所属工作部门的建议、批评和意见。 （3）对人民政府及其所属工作部门的工作人员的违法失职行为的申诉、控告或者检举。 （4）属于人民政府职权范围内的其他事项。 各级人民法院信访受理范围： （1）对人民法院工作的建议、批评和意见。 （2）对人民法院工作人员的违法失职行为的申诉、控告或者检举。 （3）对人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解、决定不服的申诉。 （4）依法应当由人民法院处理的其他信访事项。 各级人民检察院信访受理范围： （1）对人民检察院工作的建议、批评和意见。 （2）对人民检察院工作人员违法失职行为的申诉、控告或者检举。 （3）对人民检察院作出的决定不服的申诉。 （4）依法应当由人民检察院处理的其他信访事项。 参考法条：信访条例第 14、15 条北京市信访条例第 12、13、14、15、16 条 267、信访应向哪个机关或部门提出？ 我国信访实行属地管理、分级负责、归口办理的原则。因此，信访应向对信访事项直接负责的机关或部门提出。 （1）属于人民代表大会及其常务委员会职权范围内的事项应向直接负责的人民代表大会及其常务委员会信访。 （2）属于人民政府及其工作部门职权范围内的事项应向直接负责的人民政府及其工作部门信访。 （3）属于人民法院职权范围内的事项应向直接负责的人民法院信访。 （4）属于人民检察院职权范围内的事项应向直接负责的人民检察院信访。 参考法条：信访条例第 15 条 268、信访可以通过哪些渠道和方式提出？ 信访可以通过书信、电话、电子邮件、传真、走访等多种渠道提出。而在现代网络资源和技术不断发展的今天，信访人更是 可以通过信访信息系统直接提出信访要求。 根据新的《信访条例》，各级人民政府、县级以上人民政府工作部门应当向社会公布信访工作机构的通信地址、电子信箱、投 诉电话、信访接待的时间和地点、查询信访事项处理进展及结果的方式等相关事项。国家和地方信访工作机构充分利用现有 政务信息网络资源，建立全国和地方信访信息系统，为信访人在当地提出信访事项、查询信访事项办理情况提供便利。 参考法条：信访条例第 2 条 269、信访工作机构对信访事项登记后会怎样处理？

　　（8）认为符合法定条件，申请行政机关颁发许可证、执照、资质证、资格证等证书，或者申请行政机关审批、登记有关事项，

　　（9）申请行政机关履行保护人身权利、财产权利、受教育权利的法定职责，行政机关没有依法履行的。

　　（10）申请行政机关依法发放抚恤金、社会保险金或者最低生活保障费，行政机关没有依法发放的。

　　国务院部门，省、自治区、直辖市人民政府 国务院部门，省、自治区、直辖市人民政

　　但下列两点需要原告注意： （1）在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料，除非被告应当依职权主动履行法 定职责的，或原告因被告受理申请的登记制度不完备等正当事由不能提供相关证据材料并能够作出合理说明的。 （2）在行政赔偿诉讼中，原告应当对被诉具体行政行为造成损害的事实提供证据。 参考法条：行政诉讼法第 32 条、最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定第 4、5 条 258、哪些情况下可以申请行政赔偿？ 行政机关及其工作人员有下列行为时，行政机关应负赔偿责任，受害人有权申请行政赔偿： （1）违法拘留或者违法采取限制公民人身自由的行政强制措施的。 （2）非法拘禁或者以其他方法非法剥夺公民人身自由的。 （3）以殴打等暴力行为或者唆使他人以殴打等暴力行为造成公民身体伤害或者死亡的。 （4）违法使用武器、警械造成公民身体伤害或者死亡的。 （5）造成公民身体伤害或者死亡的其他违法行为。 （6）违法实施罚款、吊销许可证和执照、责令停产停业、没收财物等行政处罚的。 （7）违法对财产采取查封、扣押、冻结等行政强制措施的。 （8）违反国家规定征收财物、摊派费用的。 （9）造成财产损害的其他违法行为。 参考法条：国家赔偿法第 3、4 条 259、申请行政赔偿应遵守哪些程序？ 申请行政赔偿有 3 种程序： （1）直接向赔偿义务机关（即侵权的行政机关）提出赔偿请求。 （2）申请行政复议时一并提出赔偿请求。 （3）提起行政诉讼时一并提起赔偿请求。 受害人直接向赔偿义务机关提出请求的，应当提交申请书（写明受害人基本情况、具体请求、事实和理由、申请的时间等）， 也可以口头提出申请，由赔偿义务机关记入笔录。 赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内给予赔偿；逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可 以自期间届满之日起 3 个月内向人民法院提起诉讼。 参考法条：国家赔偿法第 9、12、13 条 260、受害人可提出哪些赔偿要求？ 公民、法人或其他组织的人身权或财产权遭受行政机关的违法侵犯而受到损失时，可提出以下赔偿要求： （1）财产权受侵犯的，要求返还财产、恢复原状、支付赔偿金等。 （2）人身自由受到侵犯的，要求支付赔偿金，每日的赔偿金按照国家上年度职工日平均工资计算。 （3）生命健康权受到侵犯的，要求支付赔偿金，受害人可以根据下列不同情况要求赔偿： ①造成身体伤害的，应当支付医疗费，以及赔偿因误工减少的收入。每日减少的收入的赔偿金按照国家上年度职工日平均工 资计算，最高额为国家上年度职工年平均工资的 5 倍。

　　152. 包办婚姻所得的彩礼算谁的？ 由于包办婚姻的行为是违法的，因此法律规定，属于包办买卖婚姻所得的财物，离婚时原则上应当依法收缴，是不返还给当 事人的。 但如果给付彩礼后双方并没有去办理结婚登记手续，那么，给付彩礼的一方可以要求对方返还彩礼。 参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(17)。 《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第十条。 153. 借婚姻索要财物和买卖婚姻是一回事吗？ 借婚姻索要财物和买卖婚姻相比，虽然都涉及索要财物，但两者在本质上是不同的，前者最多是一种不道德的行为，而后者 则是根本的违法行为。 借婚姻索要财物的婚姻，双方当事人对婚姻的成立是完全自愿的，因此婚姻关系完全合法有效；而买卖婚姻是违背婚姻当事 人意志的行为，属于包办婚姻的一种，法律严格加以禁止。借婚姻关系索要的财物，在双方离婚时，如果结婚时间不长，或 者因索要财物造成对方生活困难的，可酌情返还全部或部分财物。 参考法条：《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》(18)。 154. 收买被拐卖的妇女会受到什么处罚？ 拐卖妇女是一种严重侵犯公民人身自由的犯罪行为，而收买被拐卖的妇女，同样也是一种犯罪行为，最多会被判处 3 年有期 徒刑。 如果与被拐卖妇女“结婚”后，由于该妇女不同意而强行与之发生性行为，或者非法限制其人身自由，或者对其有伤害等行 为的，按照我国法律的规定，将不单单按照“收买被拐卖妇女罪”这一个罪名进行处理，而是要和“罪”、“非法拘禁罪”、 “故意伤害罪”等进行数罪并罚，情节严重的，甚至有可能会被判处无期徒刑或者死刑！ 如果收买了被拐卖妇女后，尊重该妇女意愿，不阻碍甚至协助她返还老家的，法律将不会再追究收买人的刑事责任，这体现 了法律对人情的变通。 参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百四十一条。 155. 复婚还需重新办理结婚手续吗？ 复婚是指双方离婚后又恢复婚姻关系的行为。 复婚也必须按照结婚登记的有关规定去婚姻登记机关办理复婚登记手续。 如果未办理复婚登记手续就进行同居生活的，双方婚姻关系得不到法律承认，仍属于未婚同居行为。 参考法条：《婚姻登记条例》第十四条。 156. 法定“蜜月”有多长？ 如果是私营企业或者外企的员工，婚假的问题可以和老板或者人事部门协商确定。如果单位内部对此有规章的，按照规章执 行。 如果是国家机关、国有企业、事业单位的员工，一般最多给 3 天婚假，如果属于晚婚的情况，假期会适当放长一些，各地规 定不太一致。 参考法条：《国家劳动总局/财政部关于国营企业职工请婚丧假和路程假问题的通知》。 157 多大年龄结婚算是晚婚？晚婚有什么奖励？

　　均 10 平方米使用面积（包括原住房面积），每平方米补贴 25 元。 参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第三条。建设部、财政部、民政部、国土资 源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。 70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？ 如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续 6 个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房， 或者停发租赁补贴。 参考法条：建设部、财政部、tvt体育官方网站民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。 71.什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？ 承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租 人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。 承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变 更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备 案手续。 参考法条：《合同法》第八十八条。 72.按揭房屋能出租吗？ 以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出 租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。 73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？ 对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分 享转租公房的利益。 如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所 在市区房屋土地管理机关申报。 74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？ 对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权 起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法 院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。 对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和 违约金，并且赔偿损失。 参考法条：《合同法》第五十八条。 75.涉外出租需要履行哪些手续？ 属于涉外出租房屋的，都应在房屋土地管理部门备案。在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的，发 给北京市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》并加盖“涉外”印章；同时还要具备涉外安全审查批准文件。 此外，出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。 参考法条：《北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》第一条。

　　（3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派 出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。 143 什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？ 会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市等设施。 小区会所是由开发商建设的，并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权在开发商的名下。开发 商可以行使经营的权利，会所的收益也归开发商所有。业主对于会所不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。 144 物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？ 小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐 设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。 145 业主使用会所设施要付费吗？ 根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发 商所有，非业主共有财产。开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无不妥。 146 物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？ 国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一 定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。 如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费；如果双方并没有 这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。 147 未婚同居违法吗？需要补办结婚登记手续吗？ 在充分尊重个人恋爱自由的当代社会，男女双方只要情投意合，并且都没有配偶，法律不会干涉他们的同居行为，因此未婚 同居不违法。 但如果一方或双方已经有了配偶，双方同居显然是违法行为，情节严重的还会构成重婚罪，受到法律制裁。 为了得到稳定、完全合法的婚姻关系，双方还是应当尽早去办理结婚登记手续。因为，虽然未婚同居不是违法行为，但同样 也不算是合法有效的婚姻关系。因此，如果日后双方分手，在财产、子女等方面发生纠纷，处理起来会比较麻烦。 补办了结婚登记手续后，男女双方即使日后出现财产纠纷等问题，他们之间的婚姻关系也会从开始同居的那个时候算起，这 样，同居期间的财产可以算作共同财产进行分配。 但是还应当注意，如果同居的时候一方或双方都不到法定婚龄(男 22 周岁，女 20 周岁) ，那么补办婚姻登记之后，他们的婚姻关系从双方都达到法定婚龄的那一天算起。 参考法条：《婚姻法》第八条。《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(一)第四条。 148 未婚子女谁来抚养？ 解除同居关系时，双方所生的非婚生子女，由哪一方抚养，可以双方协商决定；协商不成时，应根据子女的利益和双方的具 体情况判决。哺乳期内的子女，原则上应由母方抚养；如父方条件好，母方同意，也可由父方抚养。子女如果已经超过 10 周岁，还应征求子女本人的意见。另外，一方将未成年的子女送他人收养，必须事先征得另一方的同意。 如果双方就同居期间的子女抚养问题达不成一致意见，可以向法院起诉，法院必须受理。 参考法条：《最高人民法院关于适用〈婚姻法〉若干问题的解释》(二)第一条。《最高人民法院关于人民法院审理未办结婚登

　　（8）违法采取对妨害诉讼的强制措施、保全措施或者对判决、裁定及其他生效法律文书执行错误，造成损害的。 参考法条：国家赔偿法第 15、16、31 条 264、申请司法赔偿的程序是怎样的？ 申请司法赔偿的程序为： （1）违法行为得到确认。违法行为得到确认是司法赔偿的前提，确认可以是由侵权机关主动地或依申请作出，也可以是其他 有权机关作出。 （2）向赔偿义务机关提出赔偿请求。作出错误决定或违法侵权行为的机关为赔偿义务机关，赔偿请求应先向赔偿义务机关提 出，赔偿义务机关应当在收到申请之日起 2 个月内作出赔偿或不赔偿的决定。 （3）向上一级机关申请复议。赔偿义务机关逾期不予赔偿或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，赔偿请求人可以自期间届满 之日起 30 日内向其上一级机关申请复议。复议机关应当自收到申请之日起 2 个月内作出决定。赔偿义务机关是人民法院的， 赔偿请求人可以向其上一级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。 （4）向复议机关的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。赔偿请求人不服复议决定的，可以在收到复议决定之日起 30 日内向复议机关所在地的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定；复议机关逾期不作决定的，赔偿请求人可以自期间 届满之日起 30 日内向复议机关所在地的同级人民法院赔偿委员会申请作出赔偿决定。人民法院赔偿委员会的决定具有终局效 力。 参考法条：国家赔偿法第 20、21、22 条 265、申请司法赔偿有时效限制吗？ 根据我国《国家赔偿法》的规定，申请国家赔偿必须在法定时效内提出，时效为 2 年，自国家机关及其工作人员行使职权时 的行为被依法确认为违法之日起计算，但被羁押期间不计算在内。赔偿请求人在赔偿请求时效的最后 6 个月内，因不可抗力 或者其他障碍不能行使请求权的，时效中止。从中止时效的原因消除之日起，赔偿请求时效期间继续计算。 参考法条：国家赔偿法第 32 条 266、哪些事项可以信访？ 信访是国家设定的下情上达的渠道，原则上百姓的所有意见和建议都可以通过信访途径向国家提出。具体说来，对下列 4 类 事项，百姓可以提出信访： （1）各级人民代表大会及其常务委员会职权范围内的事项。 （2）各级人民政府职权范围内的事项。 （3）各级人民法院职权范围内的事项。tvt体育官方网站 （4）各级人民检察院职权范围内的事项。 百姓对各类事项的信访，可以是对国家机关工作提出建议、意见，或是提出批评，也可以是对国家机关的决定提起申诉，还 可以是对国家机关工作人员的违法行为提出检举、控告等。 各级人民代表大会及其常务委员会信访受理范围： （1）对人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、地方性法规、决议、决定的意见和建议。 （2）对人民政府、人民法院、人民检察院违法失职行为的申诉、控告或者检举。 （3）对人民代表大会及其常务委员会选举、决定任命、批准任命的国家机关工作人员违法失职行为的申诉、控告或者检举。

　　(八)远郊区、县农村居民，夫妻一方为二等乙级以上伤残军人，或者一方残疾基本丧失劳动能力的； (九)在深山区长期居住并以农业生产为主要生活来源的农村居民，只有一个女孩，或生活有实际困难的农村居民只有一个女 孩的； (十)有其他特殊情况的。 符合以上条件的家庭，夫妻双方可以到区县计划生育管理部门进行二胎申请，经批准后可以生育第二胎子女。 此外，一胎和二胎之间生育间隔不能小于 4 年，但如果女性已经过了 28 周岁，则不受此限制。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第十七条、第十八条。 173.实行计划生育的夫妻有什么奖励？ 在北京，实行计划生育的夫妻会得到如下的奖励： (1)每月发给 10 元独生子女父母奖励费，奖励费自领取《独生子女父母光荣证》之月起发至其独生子女满 18 周岁止。 (2)女职工经所在单位批准，可以再增加产假 3 个月，但减免 3 年独生子女父母奖励费。 (3)独生子女的托幼管理费和 18 周岁之前的医药费，由夫妻双方所在单位依照有关规定报销。 (4)独生子女父母，女方年满 55 周岁，男方年满 60 周岁的，每人享受不少于 1000 元的一次性奖励。 (5)农村在推行养老保险制度时，应当为独生子女父母优先办理养老保险。农村安排宅基地，对独生子女父母应当给予优先和 照顾。 (6)乡镇人民政府和农村集体经济组织应当扶持独生子女家庭发展生产。 (7)独生子女发生意外伤残致使基本丧失劳动能力或者死亡，其父母不再生育或者收养子女的，女方年满 55 周岁，男方年满 60 周岁的，所在区、县人民政府应当给予每人不少于 5000 元的一次性经济帮助。 按照规定可以生育第二胎的夫妇，只要书面表示放弃二胎指标，每人可以得到不少于 500 元的一次性奖励。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第二十一条至二十三条。 174. 违反计划生育政策会受到什么惩罚？ 在北京，如果违反计划生育政策，除了要缴纳数额很高的社会抚养费作为惩罚之外，还会得到其他很严厉的惩罚。 如果是城市居民，要受到所在单位给予的纪律处分和行政处分，3 年之内不得提职和被评为先进个人。如果是农村居民，福 利待遇要受到限制，而身为干部违反政策的，会被立即解职。如果一方或双方是外地户口在北京居住的，本人及其子女的户 口不予批准入京。 不光是个人，没有完成计划生育目标管理责任的机关、社会团体、企业事业组织，当年不得评为先进(文明)单位。 参考法条：《北京市人口与计划生育条例》第三十九条至四十二条。 175. 实施家庭暴力会受到什么处罚？ 当家庭暴力到了非常恶劣的程度，就已经是犯罪行为了，受害人可以到法院向行为人提起自诉，要求追究其刑事责任。经侦 查，如果情况属实，行为人最多会被判处 2 年有期徒刑的刑罚。但这种情况，必须要受害人自己主动提起诉讼，否则，司法 机关不会主动进行惩罚。 当家庭暴力严重到造成受害人重伤或者死亡的程度，不需要任何人的报案，公安机关会主动进行侦查，进而通过司法机关制 裁行为人。这种情况下，刑罚也会严厉得多，最多会被判处 7 年有期徒刑。 参考法条：《中华人民共和国刑法》第二百六十条。

　　即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。 122 开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？ 不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开 发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。 业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方 达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手 续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。 123 房屋买了还没住，要交物业管理费吗？ 要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。 物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入 住手续后按合同的约定缴纳管理费。 124 对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过 的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。 125 房屋质量差,管理费还要交吗？ 因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二 者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以 此为借口拖欠管理费。 126 物业管理费“涨价”怎么办？ 物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。 除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能 增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。 127 不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？ 小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水 供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享 有停水停电的权利。 如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。 128 不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？ 供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法 律关系。 停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电 权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款， 依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。 129 不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？

　　41. 没有房产证的房子能抵押、买卖吗？ 房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不 受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供 房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。 42. 什么人可以申请购买经济适用住房？ （1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。 （2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。 （3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线）市、县人民政府规定的其他条件。 由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定 和政策。 43. 预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？ 可以。tvt体育官方网站预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证 明办理预售转让登记手续。 44. 原价出售经济适用住房，还以再买吗？ 对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高 于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房 购买资格的审核手续。 45. 哪些公房不能上市交易？ （1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。 （2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。 （3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。 （4）有所有权纠纷的公房。 （5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。 （6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。 （7）擅自改变房屋使用性质的公房。 （8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。 参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第五条 46. 已购公房上市价格由谁定？ 已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。 办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。 申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价 格计算应当缴纳的税费。 买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起 15 日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市

　　也可以与它的具有法人资格的总公司共同作为诉讼当事人；如果该分支机构没有依法设立，或是未领取营业执照，那么应当 以其总公司为诉讼当事人。但需注意，如果是中国人民银行，各商业银行，如工商银行、农业银行、建设银行等等的分行、 支行，或是保险公司的分公司，则只能以该分支机构作为诉讼当事人。 参考法条：《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法若干问题＞的意见》第四十条 205 起诉状该向哪个法院提交？ 通常情况下，当事人应当向被告所在地的人民法院起诉，这也就是在打官司确定管辖法院时常说的“原告就被告”原则。 参考法条：《民事诉讼法》第二十二条 206 解决合同纠纷时双方可以约定打官司的法院吗？ 可以。为了方便合同纠纷的解决，合同双方当事人可以在书面合同中约定打官司的法院，但只限于在与合同有关联的地方的 法院起诉，即被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地的人民法院。还要特别注意的是，这种约 定法院管辖的做法只适用于合同纠纷，而不适用于其他的民事纠纷。 参考法条：《民事诉讼法》第二十五条 207 官司的“保质期”是多久？ 向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为 2 年。但是，还有以下一些特殊的诉讼时效：如果身体受到伤害要求赔偿， 延付或拒付租金的或寄存财物被丢失或损毁的，诉讼时效就是 1 年；但如果身体伤害是因环境污染而造成的，就应该适用因 环境污染损害赔偿中诉讼时效为 3 年的规定；涉外合同的诉讼时效为 4 年。另外还需注意，因产品存在缺陷造成损害，而提 出损害赔偿的诉讼时效是 2 年。但是，有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。但无论如何，从权利被侵害之日起 超过二十年的，人民法院不予保护。 参考法条：《民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条 208 诉讼时效的中断和中止是一回事吗？ 不是。诉讼时效中止的原因消除后时效继续计算，而诉讼时效中断后，已经过的时效期间丧失效力，时效期间重新开始计算。 当事人提起诉讼、权利人向对方主张权利，或对方同意履行义务都会导致诉讼时效的中断。 参考法条：《民法通则》第一百三十九条、第一百四十条 209 起诉状中应写什么？ 起诉状是当事人向法院请求对民事纠纷进行审判的法律文书，必须写明原告和被告的基本情况，打官司的目的，即向法院提 出的诉讼请求，提出请求的事实依据和法律依据，以及有关证据和证人姓名及联系地址。 一般按照以下格式提交起诉状： 起诉状 原告：姓名：性别：年龄： 民族：职务： 工作单位： 住址：电话： 被告：姓名：性别：年龄： 民族：职务：

　　82.房屋租赁期间承租人死亡的，合同还有效吗？ 有效。在本情景中，虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋，但是因为承租人是与家人一起居住的，所以，承租人死亡后， 其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。 参考法条：《合同法》第二百三十四条。 83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？ 承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下，未在一起 居住的家人无权擅自搬入出租房屋。 84.如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？ 在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时，继承人就自动成为新的产权人，双方 应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。 85.出租人有权提前收回房屋吗？ 对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就 必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动； 擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达 6 个月之久，出租人就可 以提前收回房屋，终止合同了。 参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。 86.如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？ 如果双方没有约定房屋租赁的期限，就是不定期租赁了，双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通知承租人。 参考法条：《合同法》第二百三十二条。 87.承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？ 承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达 6 个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租 人就可以请求法院强制其缴纳租金了。 参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。 88.承租人没有缴纳物业费，物业公司有权要求出租人付款吗？ 如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出 租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。 也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业 公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担 责任。 参考法条：《合同法》第八十四条。 89.合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？ 合格的中介机构应当有“两证”，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工 商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。

　　信访工作机构在对信访事项进行登记后，应在 15 日内作出“不予受理或转送”的处理决定。 对于不属于本机关信访受理范围的事项，不予受理，并告知向有受理权的机关信访。 对于应通过诉讼、仲裁、行政复议等途径解决的事项，不予受理，并告知采取法定途径解决。 对于属于本级机关或部门受理的信访事项，应当转送有权处理的机关或部门；情况重大、紧急的，应当及时提出建议，报请 本级机关决定。 对于涉及下级机关或其工作人员的，应当按照“属地管理、分级负责，谁主管、谁负责”的原则，直接转送有权处理的机关， 并抄送下一级机关信访工作机构。 受转送机关应当自收到转送、交办的信访事项之日起１５日内决定是否受理并书面通知信访人，并按要求通报信访工作机构。 转送机关要求反馈办理结果的，受转送机关应当在指定办理的期限内反馈结果，并提交办结报告。 参考法条：信访条例第 21、22 条 270、国家机关或部门接到信访或收到转送、交办的信访事项后会怎样处理？ 国家机关直接收到信访请求的，应当登记，对于属于本机关法定职权范围的信访事项，应当受理，不得推诿、敷衍、拖延； 对于不属于本机关职权范围的信访事项，应当告知信访人向有权的机关提出。 国家机关收到转送、交办的信访事项后也应区别情况，作出“受理或不受理”的决定。 “受理或不受理”的决定可以当场作出，也可以在 15 日内作出，但须以书面的形式告知信访人。 信访条例第 22 条 271、国家机关或部门如何办理信访事项？ 国家机关受理信访后，应当积极办理。 （1）应当了解情况，查明事实。为此，信访办理人员应当认真听取信访人陈述，必要时向其他组织和人员调查。 （2）对于重大、复杂、疑难的信访事项，可以举行听证。听证应当公开举行，通过质询、辩论、评议、合议等方式，查明事 实，分清责任。 （3）依法作出处理决定。信访办理人员对信访事项经调查核实后，应当依照有关法律、法规、规章及其他有关规定，分别作 出支持或不予支持的决定。支持信访请求意见的，应当督促有关机关或者单位执行；不支持信访请求意见的应做好解释工作。 国家机关应将处理决定书面答复信访人。 信访事项应当自受理之日起６０日内办结；情况复杂的，经本行政机关负责人批准，可以适当延长办理期限，但延长期限不 得超过３０日，并告知信访人延期理由。法律、行政法规另有规定的，从其规定。 参考法条：信访条例第 31 条 272、国家机关或部门对信访事项会作出哪些处理决定？ 国家机关对受理的信访事项，经调查核实，会依照有关法律、法规、规章及其他有关规定，分别作出以下处理，并书面答复 信访人： （1）请求事实清楚，符合法律、法规、规章或者其他有关规定的，予以支持。 （2）请求事由合理但缺乏法律依据的，应当对信访人做好解释工作。 （3）请求缺乏事实根据或者不符合法律、法规、规章或者其他有关规定的，不予支持。 参考法条：信访条例第 31、32 条

　　76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？还应当注意什么？ 出租人应当办理《房屋租赁证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭 。